Partes comuns de um edifício, Como identificar?

Responsabilidades comuns entres os moradores são a limpeza, a utilização e a manutenção desses espaços. Neste sentido, é essencial compreender onde inicia e acaba o seu espaço privado e o das áreas comuns.

 

Chama-se condomínio se o prédio estiver dividido em partes distintas, ou seja, frações autónomas. Cada fração pertencente a pessoas diferentes. 

 

Quando o edifício é ocupado por diversas frações autónomas existe um condomínio composto por espaços de propriedade privada e de propriedade partilhada. As propriedades partilhadas referem-se às partes comuns do prédio. 

 

A Lei afirma que os direitos e encargos dos condóminos são estabelecidos pelo Código Civil, onde é referido que, segundo o artigo 1420.º, “cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e ao proprietário das partes comuns do edifício”. 

 

Com base no mesmo artigo, nenhum destes deveres “pode ser alienado separadamente” e também não é possível “renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição”. Por outras palavras, ao comprar uma fração, está a assumir responsabilidade quanto às partes comuns, como as suas despesas.

 

Partes comuns de um condomínio

 

As partes comuns de um prédio, explicadas na lei e aplicáveis a todos os edifícios onde exista um condomínio, são:

 

• Solo, alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes que constituem a estrutura do prédio;
• Telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração;
• Entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
• Instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

 

No entanto, existem também outras zonas que podem ser ponderadas comuns, com exceção do título constitutivo, ou seja, a escritura notarial que estabelece o prédio em propriedade horizontal, como:

 

• Partes e jardins anexos ao edifício;
• Elevadores;
• Frações para uso e habitação do porteiro;
• Garagens e outros lugares de estacionamento;
• Casa dos lixos;
• De uma forma geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

 

A destacar que o título constitutivo pode definir que determinadas zonas das partes comuns sejam orientadas ao uso exclusivo de um condómino. Isto é, este documento contém informações referentes à localização do edifício, à descrição das frações autónomas e ao valor que cada uma representa, em relação ao valor total do prédio. 

 

Tendo em conta o valor total, calcula-se a quota a pagar por cada de condomínio.

 

Despesas das partes comuns: Quem paga?

 

As partes comuns envolvem despesas, por esse motivo, existem as quotas do condomínio. 

 

A lei estabelece que as despesas precisas à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum devem ser pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações.

 

Contudo, se a maioria dos condóminos tiver de acordo, as despesas referentes ao pagamento de serviços de interesse comum podem ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição.  

 

As despesas referentes às partes comuns do prédio de uso exclusivo de alguns dos condóminos, ficam a cargo dos mesmos. As despesas dos elevadores ficam a cargo dos condóminos que os utilizam.

 

Obras nas partes comuns

 

Respetivamente às obras nas partes comuns do condomínio, estas são decididas em assembleia de condóminos, tendo que ser respeitadas as regras relativas à segurança e ao ruído. 

 

A administração do condomínio é responsável por organizar e gerir o processo, procedendo a pedidos de orçamento, contratação e licenciamento. 

 

Segundo a Lei nº 8/2022, referentes ao regime da propriedade horizontal, são ponderadas reparações indispensáveis e urgentes aquelas orientadas a eliminar, num curto prazo, “vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas”.

 

Se uma parte comum for utilizada só por um condómino, o mesmo tem que manter em boas condições de conservação esse espaço. Em caso que sejam necessárias obras, que não tenham sido motivadas por mau uso, é o condomínio que tem responsabilidade de pagar a obra.